Многие строители говорят, что следует начинать строительство дома с забора и туалета. Некоторая доля правды в этом присутствует. Для строителей. А для будущего владельца дома строительство начинается с проекта. Согласование проекта дома и получение разрешения на строительство дома - это неизбежная процедура, которую проходит любой застройщик, прежде чем начать рыть котлован и класть стены.
Предположим, вы собираетесь купить за городом участок для того, чтобы построить дом. Может быть вы подыскиваете приемлемые для себя варианты и рассматриваете различные предложения продаж домов, коттеджей эконом-класса, а быть может вас интересуют уже готовые проекты домов для будущего индивидуального строительства. Обычно каждый будущий домовладелец знает, какой ему хочется дом. Многие мысленно представляют себе свой загородный коттедж и хотят воплотить в реальность созданный образ.
По вашиму словесному описанию картинка дома может быть прорисована архитектором либо просто взята вами из каталога готовых проектов. Но этот найденный образ - это всего лишь ещё рисунок, его ещё называют эскизом.
Что такое эскиз или эскизный проект? Эскизами называют рисунки или картинки, которые предоставляют будущему застройщику всего лишь общее впечатление о будущем доме. Конечно, по эскизу можно представить стилистику строения, его внешний вид, дизайн, внутреннюю планировку. Но по эскизам дом не построить. Кроме желания, денег и уверенности в своих силах, вам нужен ещё целый перечень документов.
Каковы главные этапы строительства дома?
Проект дома - фундамент - стены - крыша - инженерия - отделка - благоустройство - готовый дом.
Для начала должна быть проектная документация (то есть комплект чертежей с сопутствующей пояснительной запиской), а затем необходимо получить соответствующее разрешение на строительство, так как по украинскому законодательству строительство объектов любой формы собственности может начаться только после получения разрешения на это строительство.
Выдается разрешение на строительство в местных органах исполнительной власти. Причём должно быть соблюдено два условия: наличие земельного участка и наличие согласованного и утвержденного проекта строительства.
Итак, выбираем проект:
Вы можете заказать индивидуальный проект дома. Для этого вы можете обратиться к архитектору или в какую-нибудь проектную организацию, которая должна обязательно иметь лицензию на выполнение проектных работ. При разработке индивидуального (специального) проекта, в нем будут учтены и реализованы все пожелания заказчика в наибольшей мере. Правда, на такой проект потребуется довольно продолжительное время - иногда год, а иногда - и больше. Стоит такая услуга недешево, а стоимость зависит от сложности работы и от имени архитектора.
Те люди, которые хотят сэкономить деньги и сократить сроки проектирования, могут купить типовой проект. В таком случае время от дня подачи заявки до дня получения проекта занимает обычно от одной до пяти недель. А стоимость проекта обходится в пределах от 500 до 3000 долларов США.
Типовой проект
Если вы покупаете готовый проект, то вы должны знать, что если вы захотите внести изменения в проект, то работа эта будет оплачиваться отдельно по договору с архитектором.
Что можно отнести к самым простым изменениям:
Однако большинство изменений к проекту будут требовать дополнительных чертежей и расчетов. Вам, как заказчику, необходимо это помнить.
Что можно отнести к более сложным изменениям:
- изменение габаритов здания повлечет за собой переделывание всей проектной документации;
- перенесение или дополнительное размещение санузлов и ванных. Это может потребовать перенесения вентиляционных каналов, условий опирания перекрытий, увеличения толщины стен и переработку всей конструктивной части проекта;
- изменение формы крыши потребует трудоемкой разработки конструктивных узлов стропильной конструкции;
- замена строительных материалов в некоторых случаях приведет к корректировке расчетов по несущей способности (приведём для наглядности пример с конструкцией крыши: если конструкция крыши рассчитана на металлочерепицу, то при применении натуральной черепицы необходимо будет конструкцию усиливать);
- создание или пристройка в габаритах дома бассейна, сауны, либо зимнего сада потребует разработки отдельного проекта в этой части и перерасчета всего инженерного раздела будущего дома;
- объединение в одном доме элементов из нескольких проектов потребует выполнения объема работ, равного индивидуальному проектированию.
Если застройщик изменяет проект без специалиста, то он рискует комфортом и безопасностью. Если вам будет необходима существенная переработка архитектурных решений, то правильнее будет заказать разработку индивидуального (специального) проекта, обратившись либо к автору аналогичного проекта или обратившись в архитектурно-конструкторское бюро.
"Привязка" дома
Что означает понятие «привязка проекта дома»? Это адаптация проекта дома к конкретным условиям участка под строительство. Если вы заказываете индивидуальный проект, то там привязка выполняется уже изначально. Но если вы покупаете типовой проект, то необходимо делать привязку. Делается такая привязка как отдельный проект и за отдельную плату. Привязка проекта дома будет учитывать такие факторы:
Привязка проекта дома решает следующие вопросы:
- размещение сооружений и зданий на участке, схему подключения к инженерным сетям, вертикальную планировку территории;
- благоустройство участка, то есть ландшафтный дизайн и малые формы;
- конструктивные решения фундаментов построек, рассчитанные в соответствии с данными о геологии грунтов и конструкции здания;
- инженерное обеспечение дома (оборудование бассейна, канализация, и пр.)
Индивидуальное проектирование
Если вы решили заказать себе индивидуальный проект дома, то здесь отправной точкой будет разрешение на проектирование. Для получения разрешения на проектирование необходимо быть собственником земли, а затем обратиться в местные органы исполнительной власти с заявлением о разрешении строительства. Это разрешение вам понадобится независимо от того, будете ли вы строить дом по индивидуальному или типовому проекту. Разрешение на строительство является первым звеном в длинной цепочке всех последующих согласовательных и строительных работ.
Во время оформления разрешения на проектирование дома надо начинать выполнение геодезических и геолого-изыскательских исследований. Делать их могут только те компании, у которых есть на это право и соответствующая лицензия.
Итогом исследования будут являться:
- чертежи с нанесением на топографо-геодезической подоснове территории проектирования, всех сооружений и зданий на земельном участке, красных линий, озеленения, инженерных сетей. Здесь определяется, как лучше сориентировать дом на местности;
- результат исследования геологического состояния грунтов. Здесь определяется, как правильно сделать фундаменты и решить подвальную часть здания.
Следующий шаг - это исходные данные. Что значит "исходные данные"? Это условия инженерного обеспечения объекта, градостроительные требования, данные технических обследований и инженерно-изыскательских работ. На основе всех этих документов архитектору и выдается задание на проектирование.
Задание на проектирование - это документ, в котором содержатся требования от вас, как от застройщика к инженерным, архитектурно-планировочным и технологическим решениям объекта с обязательным указанием его стоимости и сроков строительства. Такой документ определяет объем и характер выполнения всего комплекса условий исходно-разрешительной документации и требований заказчика. Кроме исходных данных вам, как заказчику строительства необходимо получить в местном органе власти архитектурно-планировочное задание (называется сокращённо АПЗ) и передать АПЗ проектировщику.
Когда вы получаете проектную документацию стадии "проект" (П) или стадию "рабочий проект" (РП), то вам необходимо согласовать их с местными органами исполнительной власти.
Проектная документация - это комплект чертежей всех разделов с сопроводительной пояснительной запиской.
На данном этапе местными органами исполнительной власти будет проверено, соответствует ли проект требованиям АПЗ, нормативам, действующим в соответствующей отрасли строительства, требованиям пожарных инстанций, экологических, санитарно-гигиенических, энергосбережению, охране труда. После получения всех положительных заключений по стадии "проект" начинается уже разработка рабочей документации.
Рабочие чертежи
Что такое рабочие чертежи? Это полный комплект проектной документации, который дает информацию для строительства по конструктивным, архитектурным и инженерным вопросам. В рабочие чертежи входит инженерно-строительная (ИС), архитектурно-строительная часть (конструктивная и архитектурная - комплект АС) и смета строительства.
В целом, объем полного комплекта проектной документации напрямую зависит от особенностей проекта. Для строительства минимально необходимым является комплект проектно-сметной документации. А инженерная часть проекта может быть выполнена во время строительства на основе архитектурно-конструктивной части теми специализированными фирмами, какие выберет заказчик при покупке оборудования. Однако всё-таки стоит брать во внимание, что на согласование проекта заказчик должен предоставить полный комплект проектной документации.
Архитектурная часть дома включает в себя:
- фасады дома - то есть вид дома с разных сторон, с указанием необходимых размеров - проемов, общих габаритов;
- разрезы, в необходимом количестве для представления об объемном решении дома, а также его высоты, для представления об особенностях конструкций в целом. Должен быть отображён послойный состав полов, конструкции лестниц, кровли и т. п.;
- планы этажей либо уровней дома с подробным указанием расположения проемов, помещений, их размеров, с указанием расстановки санитарного и кухонного оборудования;
- план кровли, на котором показана раскладка, формы и размеры несущих элементов кровли;
- также отдельно показываются как некие фрагменты элементы архитектурно-конструктивных узлов и деталей (крыльца, лестницы, устройство многослойных стен, ограждения, элементов зимнего сада, сауны, бассейна);
- спецификация окон и дверей - марка, количество, размеры, способы открывания дверей и окон;
- спецификация и паспорт внутренней и наружной отделки здания;
- спецификация элементов кровли;
- пояснительная записка - то есть описание особенностей и основных элементов здания, технико-экономические показатели.
Конструктивная часть дома - это конструктивные решения перекрытий, фундаментов, монолитных участков, перемычек, балок, несущих элементов кровли, кровельных конструкций.
Конструктивная часть дома включает в себя:
- план раскладки плит перекрытий;
- чертежи конструктивных узлов элементов здания;
- план фундаментов, на котором показано размещение монолита или фундаментных блоков;
- спецификация конструктивных элементов (их особенности, размеры, количество).
Инженерная часть - это информация о составе и размещении элементов инженерного оборудования (подбор и установка соответствующих приборов и устройств, расчет мощности, схемы разводки внутридомовых сетей):
- электроснабжения и слаботочных сетей (комплект ЭС);
- отопление и вентиляции (комплект ОВ);
- газоснабжения (комплект ГС);
- водоснабжения и канализации (комплект ВК).
Согласование проекта дома
Разработанный проект дома заказчику необходимо согласовать с ведомствами и организациями, которые выдавали технические условия на проектирование. Проект также должен быть согласован с организациями, указанными в АПЗ. Помимо всего этого согласование обязательно с разработчиками генплана населенного пункта, а ещё и с органами пожарной безопасности, санэпиднадзора, экологии. И дополнительно проект согласовывается в местных органах исполнительной власти в том случае, если дом будет возводиться в сельской местности.
Архитектурно-планировочная часть проекта обязательно должна быть представлена на согласование на градсовет (если дом будет строиться в городе) или местному органу исполнительной власти. Если проект рассматривается на градсовете, то в некоторых случаях (это предписано АПЗ) градостроительным советом будет контролироваться каждая стадия проектирования. До прохождения градостроительного совета дополнительно должны быть получены ряд согласований с органами, такими как органом охраны памятников.
Экспертиза проекта
После того как получены все вышеперечисленные согласования, архитектор и заказчик относят свой проект, на комплексную экспертизу. Эту экспертизу проходят объекты любой формы собственности, а не проходят только объекты, включенные в "Перечень объектов, утверждение проектов которых не требует заключения государственной экспертизы" (в этот перечень включены безопасные, простые объекты).
Проведение экспертизы финансируется заказчиком, ее стоимость определяется на основании нормативов действующих в Украине. Стоит отметить, что разрешение на выполнение строительных работ выдается строго по заключению государственной экспертизы, и здесь никаких других (то есть частных) экспертиз быть не может.
Во время проведения экспертизы проект проверяется на соответствие требованиям АПЗ и нормативам, которые действуют в соответствующей отрасли строительства. Также проверяется выполнение всех условий, требований и норм по пяти направлениям: санитарно-гигиеническим, противопожарным, экологическим, энергосбережению, охране труда.
Разрешение на строительство дома
Если проект утверждён, то это дает основание органам госархстройконтроля зарегистрировать ответственных лиц по строительству и выдать разрешение на выполнение строительных работ. Со дня выдачи разрешения на строительство начинается отсчет нормативных сроков строительства. На этом этапе можно уже заключать договор с какой-либо строительной организацией на выполнение строительных работ, хотя вы можете выбирать подрядчика ещё на этапе получения разрешения на проектирование.
Если строительство дома проведено без разрешения, то это может закончиться огромным штрафом и демонтажем дома. Но даже если получится избежать демонтажа и отделаться всего лишь штрафом, то все равно дом нужно будет узаконить, потому что иначе его нельзя будет в будущем ни продать, ни подарить.
