Расходы, которые несет владелец жилья в Германии, сильно отличаются от региона к региону. Традиционно на востоке и севере страны они меньше, а в регионе Берлина и Баварии самые высокие. Часть расходов несет собственник жилья и включает их в квартирную плату, часть съемщик оплачивает самостоятельно.
Плата за содержание жилья суммируется из следующих основных статей:
- налоговые платежи: 0,1 % от цены объекта;
- годовые страховые взносы: 90 до 210 Евро;
- коммуналка – 3,5-4,5 Евро за квадратный метр.
Кроме того, при аренде жилья возникают дополнительные платежи: подоходный налог, почтово-секретарское обслуживание и необязательные, но желательные расходы на налогового консультанта и управляющую компанию. Большая часть расходов (до 75%) перекладывается владельцем на плечи съемщика.
Налоги
Ставка годового налога на объект недвижимости (Grundsteuer) незначительно варьируется в зависимости от таких факторов, как:
- тип жилья;
- расположение;
- стоимость земельного участка;
- этажность здания.
В среднем по стране она составляет 0,1% от рыночной стоимости объекта. Ставка для особняка на лыжном курорте и студии на 25 этаже в промышленном районе отличается незначительно, разница в размере платежа возникает из-за разной стоимости объекта.
При предоставлении жилья в наем собственник получает доход. Этот доход обкладывается отдельным налогом по прогрессивной шкале налогообложения. Ставка для физических лиц определяется доходом за вычетом издержек на содержание объекта и составляет от 14 до 47%. Сюда уже включен «налог солидарности», расходуемый правительством на поддержку и развитие восточных земель, находившихся в составе Германской Демократической Республики).
Для юридических лиц установлена единая ставка налогообложения 15,8% от суммы прибыли. Из этой суммы исключаются отраженные в бухгалтерии операционные издержки юридического лица, включая амортизацию, поездки в Германию (билеты и отель). Налог солидарности также уже включен в эту ставку.
Страхование
Страхование не является обязательным по закону, но 99 из 100 жителей покупают страховку, это стало частью национальной культуры. Сумма взноса определяется классом страховки, ее длительностью и покрытием, т.е. списком случаев, при наступлении которых полис действителен. Она позволяет практически полностью покрывать издержки на мелкий ремонт отделки и предметов обстановки. Семье из трех человек годовой полис обойдется в 90-120 Евро.
При покупке жилья через ипотеку страхование объекта и жизни покупателя является обязательным требованием банка.
Коммунальные услуги
Большинство видов услуг управляющей компании оплачиваются владельцем жилья. Сюда входит:
- водоснабжение;
- отопление и кондиционирование (если установлены централизованные системы);
- уборка помещений и прилегающей территории;
- вывоз мусора;
- обслуживание лифта.
В среднем по стране месячный платеж составляет от 3,5 до 4,4 евро за каждый квадратный метр.
Платежи варьируются в зависимости от фактического потребления услуг и экологического класса здания. В конце года проводится перерасчет платежей с выставлением дополнительных счетов или возвратом переплаты. Платежи за водоснабжение и отопление достигают 25% расходов. Из 1500 – 2000 евро, в которые обойдется коммуналка для однокомнатной квартиры в столице Баварии, на долю отопления и воды пойдет 400-500 евро.
Электроэнергия, газ и телекоммуникации
Контракт с электрической компанией съемщик жилья подписывает лично и платит напрямую. В среднем при проживании в современной, хорошо утепленной квартире семья из трех человек платит 75-90 евро за месяц.
Газоснабжение актуально для жителей отдельных домов и используется для работы локальных отопительных систем. Контракт с поставщиком газа также подписывается жильцом самостоятельно. Годовой счет за обогрев коттеджа в 120 м2 обойдется в 1200-1400 Евро
Кабельное телевидение и доступ в мировую сеть также находятся в зоне ответственности жильца. Месячная цена подписки определяется числом каналов и варьируется от 10 до 100 евро. Безлимитный интернет с высокой скоростью соединения обойдется около 30 евро в месяц.
Дополнительные расходы
Если владелец не имеет времени или желания самостоятельно заниматься всеми аспектами сдачи своего объекта недвижимости в наем, он может обратить в специальную компанию или к частному агенту. Их услуги обойдутся в 10-20% от стоимости аренды. Ставка зависит от региона страны и предоставляемого пакета услуг.
Для расчета налога, взыскиваемого с дохода от сдачи жилья, собственники часто привлекают налоговых экспертов. За 50 евро в месяц будут вести бухгалтерию для физического лица, и за 100 – 200 для юридического. Подготовка и сдача годового налогового отчета обойдется в 300 и 1500-2000 евро.
